उदाहरणका लागिः मेलबर्न, होबार्ट र डार्विनमा प्रोपर्टी मूल्य गिर्दो छ, सिड्नी मोटामोटी स्थिर देखिन्छ र ब्रिस्बेन, एडिलेड र पर्थमा राम्रो वृद्धि भएको देखिन्छ। अझ गहिरिएर हेर्ने हो भने सिड्नी र मेलबर्न भित्र पनि सबर्ब पिच्छे मूल्यमा उतारचढाव फरक फरक देखिन्छ। तसर्थ, प्रोपेर्टी किनी हाल्नुस पैसा कमाई हाल्नुहुन्छ वा प्रोपर्टी क्रयास हुँदैछ हातै नहाल्नुस भन्ने सल्लाह गलत हुन सक्छ। यसमा आफुले गहन अध्ययन र पुरा रिसर्च गर्ने अनि आवश्यक परेमा सम्बन्धित प्रोफेसनलहरुसँग पनि उचित सल्लाह लिएर मात्र निर्णय लिनु राम्रो हुन्छ।
समग्रमा, २०२४ मा मानिसहरुलाई प्रोपर्टी किन्नु त थियो तर उच्च ब्याजदर र लिभिंग एक्सपेन्सेस पनि उच्च भएकोले केहि अपबादलाई छाडेर सिडनी र मेलबर्नमा प्रोपर्टी एफोर्ड गर्न सकिदैन, सकिए पनि यो ब्याजदरमा रिपेमेन्ट धान्न सकिदैन भन्ने धेरैको बुझाई भयो र मानिसहरुको ध्यान ब्रिस्बेन, एडिलेड अनि पर्थ तिर मोडियो र यी शहरहरुले चान्स पाए फलस्वरुप यी शहरहरुमा हाई डिमान्डको कारणले मुल्य आकाशियो। तर अष्ट्रेलियाको सबैभन्दा ठूलो सहर सिड्नीमा प्रोपर्टी कुनै सबर्बमा घटेको र कुनैमा बढेको पाइयो। ओभरअलमा थोरै पोजेटिभ देखियो तर ठूलो दोश्रो ठुलो शहर मेलबर्नमा भने घटेको देखियो यसको सहायक कारणहरुमा कडा रेन्टल नियम, अतिरिक्त भिक्टोरियन सरकारी ट्याक्सहरु स्टाम्प ड्यूटी र ल्याण्ड ट्याक्सहरु पनि हुन गए।
२०२५ मा के होला त?
सरसर्रती हेर्दा २०२५ मा पनि जादुको छड़ी लगाएर एकाएक केहि होला जस्तो देखिदैन अझै चुनौतीपूर्ण नै देखिन्छ किनकी तलका ईश्युहरु अहिले पनि छन् र तुरुन्तै निमिट्यान्नै हुने छाटकाट देखिदैन।
१) उच्च ब्याजदर अझै कायम रहन सक्नेः प्राय धेरैको एक्सपेक्टेसन २०२४ को मध्यतिरबाट ब्याजदर घट्न शुरू हुन्छ भन्ने थियो तर त्यो भएन। उच्च ब्याजले प्राय मानिसहरुसँग भएको बचत खाईसकेको छ र अफसेट खातामा रहेको ब्यालेन्स अधिकांश प्रयोग भइसकेको अवस्था छ। अहिलेको पुर्वानुमान अनुसार रिजर्व बैंकले सन् २०२५ को मध्यदेखि ब्याजदर घटाउन थाले पनि वर्षको अन्त्यसम्ममा धेरै पटक कटौति गर्छ भन्ने ग्यारेन्टी छैन। त्यसकारण, लोनको रिपेमेन्टमा तत्कालै ठुलो राहत हुने देखिँदैन।
२) वर्षौंदेखिको दीर्घकालीन मुद्रास्फीतिः उच्च ब्याजदर मात्र होइन, क्रोनिक मुद्रास्फीतिले मानिसहरूको जीवन कष्टकर बनाएको छ। उच्च ब्याजदर र महँगाइको कारणले मान्छेले पैसा बचत गर्न सकेका छैनन्। प्रि कोभिड–१९ भन्दा नयाँ घर बनाउनको लागि निर्माण लागत खर्च झन्डै ४० प्रतिशतले बढेको छ भने निर्माण कार्य सम्पन्न हुने समय झन्डै १८ प्रतिशतले बढी लाग्ने गरेको छ।
३) सरकारको नीति प्रभावकारी नहुनुः सरकारले आगामी ५ वर्षमा १२ लाख घर निर्माणको लक्ष्य घोषणा गरेको छ, त्यो लक्ष्य पूरा गर्ने बाटोमा छ कि छैन भन्ने प्रश्न उठेको छ। लक्ष्यमात्रै राखेर भएन आधारभुत कुराहरु छन् की छैनन् त्यो प्रमुख कुरा हो।
उदहारणको लागिः
- दक्ष ट्रेडीहरुको अभाव – घर धेरै बनाऊछु भनेर मात्र भएन दक्ष कामदारहरु पनि चाहियो। डाटा अनुसार सरकारको लक्ष्य पुरा गर्न झण्डै ८४,००० दक्ष ट्रेडीहरुको अभाव छ। दक्ष ट्रेडीहरुको आपुर्ति भनेको रातारात गर्न सकिने कुरा होइन।
- राम्रोसँग व्यवस्थित जग्गाको अभाव र रिलिज प्रक्रियामा ढिलाईः मानिसहरू जहाँ पायो त्यहाँ घर किन्न चाहँदैनन्, उनीहरूले किन्न चाहेको घर सबै सुविधाहरूको नजिक हुनुपर्छ र रोजगार बजारमा पहुँच हुनुपर्छ। अष्ट्रेलियामा, राम्रो क्षेत्र वरपर उपयुक्त भूमिको अभाव छ र भएकोमा पनि थुप्रै कम्पलाएन्स इस्युहरुले रिलीज प्रक्रियामा निकै ढिलाई हुने गर्छ।
राम्रो पाटो र आशाका किरणहरुः
च्यालेन्जहरु छन् तर कम बेरोजगारी, बढ्दो जनसंख्या, अर्थतन्त्रमा आएको क्रमिक सुधार, ट्याक्समा भएको कटौती, क्रमिक रुपमा घट्दो मुद्रास्फीति र अमेरिका लगायत अरु पश्चिमा देशहरुमा आएको मुद्रास्फीतिमा सुधार, ब्याज़दरमा कटौती आदिलाई हेर्दा प्रोपर्टी मार्केट स्ट्रोंग नहुनु पर्ने खास कारण देखिँदैन।
अर्कोकुरा रेन्टल क्राईसिस भनेर दिनहु न्युजमा आईरहन्छ। मतलब, भइरहेको सप्लाईले बढ्दो मागलाई धान्न नसकेको अवस्था छ यसले गर्दा माग र आपूर्तिको नियमअनुसार पनि घरजग्गाको मूल्य बढ्नु स्वभाविक देखिन्छ।
२०२५ मा मुख्यतया २ प्रमुख शहरहरू सिड्नी र मेलबर्नमा वर्षको मध्यसम्म अहिलेकै ट्रेन्ड हुन सक्छ। यदि रिजर्भ बैंकले ब्याजदर घटायो भने मानिसहरुको कनफिडेंस लेवल बढ़ने र कम ब्याजको कारण बरोइंग क्यापासिटी पनि बढ्ने भएकोले अहिलेको ट्रेण्डमा सुधार आई सिडनी र मेलबोर्नको प्रोपेर्टीको मुल्य बढ़न फेरि शुरू हुनसक्छ। यदि ब्याजदर घट्ने कुरा प्रिडिक्शन अनुसार भएन भने अन्य राजधानी शहरहरू विशेष गरी ब्रिस्बेन, एडिलेड र पर्थ बलियो नै रहनेछन्। किनकी, थुप्रै बायरहरुको प्रायोरिटी भनेको जहाँ अफोरडेबल हुन्छ त्यतै हुने देखिन्छ।
अब के गर्न त किन्ने कि नकिन्ने?
प्रोपेर्टी इन्भेस्टमेन्ट भनेको दीर्घकालीन निर्णय हो। छोटो समयको क्यालकुलेसन भन्दा यदि मैले यो स्थानमा यो सम्पत्ति किनेभने १५–२० वर्षमा के हुन्छ भनेर चल्ने हो।
तर जहिले पनि निर्णय लिनु भन्दा पहिला सम्भावित जोखिमहरू विचार गर्नु सँधै राम्रो हुन्छ, विशेष गरी यदि हामीले किन्न खोजेको ठाउँ र र त्यहाको विकाससँग परिचित छैनौ अथवा त्यो एरियामा आफु भर पर्न सक्ने कोही आफ्नो मान्छे छैन भने आफुले राम्रोसँग रिसर्च गर्नु, स्थान, जमिनको साइज र सम्भावित भविष्यको वृद्धि पहिचान गर्नु साँच्चै महत्त्वपूर्ण हुन्छ। किनकी डाटाले के पनि देखाउछ भने ५० प्रतिशत इन्भेष्टरहरुले इन्भेष्टमेन्ट प्रोपर्टी ५ वर्षभित्रै र कुनै केसमा त त्यो भन्दा पनि छिटो बेच्ने गरेको पाइन्छ त्यो पनि खासै फाइदा बिना। त्यसैले हामीले कहाँ र के किन्ने भन्ने कुरामा धेरै नै सावधानी अपनाउनुपर्छ। प्रोपर्टी धेरै किनेर मात्र धनी भइन्छ भन्ने बुझाई सधै साँचो नहुन सक्छ।
एकपटक पर्याप्त अनुसन्धान गरेर यो एरियामा यतिसम्मको प्रोपर्टी लिन्छु भन्ने मनस्थिति बनाई सकेपछि ब्याजदर उल्लेखनीय रूपमा घट्ने आधारले मात्र होइन की तपाईंको बचत र होल्डिंग कस्ट वहन गर्ने क्षमताको आधारले प्रोपर्टी मार्केटमा हात हाल्नु भयो भने लंगरनमा हार्नु हुनेछैन। भनाइ पनि छ राइट प्रोपर्टी किन्नलाई कहिले पनि रंग टाइम हुँदैन।
कहाँ किन्ने त?
कहाँ किन्ने त? भन्ने बित्तिकै के को लागि किन्ने? भन्ने कुरा आउँछ आफु बस्ने वा भाडामा दिने?
आफु बस्ने घरः
आफु बस्ने भन्ने बित्तिकै थुप्रै कुराहरुलाई ध्यान दिनु पर्ने हुन्छ जस्तो की आफु बस्ने प्रोपेर्टी भविष्यमा गएर बेचियो भने बढेको मूल्यमा ट्याक्स तिर्नु पर्दैन र बर्सेनी ल्याण्ड ट्याक्स पनि तिर्नु पर्दैन। त्यसकारण सकेसम्म लगानीको ठूलै भाग ट्याक्स फ्री एसेटमा लगाउँदा भयो। किनकी कुनै प्रोपर्टी अहिले महँगो छ भन्नुको मतलब त्यहाँ भ्यालु छ। जुन प्रोपर्टीमा भ्यालु छ, त्यसको दीर्घकालमा भ्यालु बढ्ने सम्भावना पनि त्यतिकै हुन्छ त्यो पनि ट्याक्स फ्री ! यदि अफोर्ड गर्न सकिन्छ भने सिडनी, मेलबोर्न भनेका ठुला अनि धेरै अवसर भएका शहरहरु हुन् यदि बाहिरकै सिटीमा हो भने पनि आफु बस्ने घर चाहिँ महँगै भए पनि राम्रो सबर्बमा किन्न कोशिस गर्ने।
भाडामा दिने घरः
ब्राण्ड न्यु हुनुपर्छ भन्ने छैन, भाडामा जाने खालको चाहिँ हुनुपर्यो तर जग्गा चाही अलि बढी भएको राम्रो अझ सकियो भने त भविष्यमा गएर सबडिविजन गर्न मिल्ने भए झन राम्रो। आफु बस्ने घर सकेसम्म सबभन्दा महंगो किन्ने भनियो तर इन्भेष्टमेन्ट प्रोपर्टी चाहिँ सकेसम्म सस्तो, किनकी भोलिका दिनहरुमा बेच्नु पर्दा ट्याक्स इनक्रीमेन्टल भएकोले हाईएस्ट ब्राकेटमा नपरिओस, रिस्क पनि डिभर्सीफाइड होस, रेन्टल रिटर्न पनि एउटा ठूलोबाट भन्दा दुइटा सानाबाट बढ़ी आउने सम्भावना हुने आदी कारणले सकेसम्म सानो बजेटको किन्ने बरु एउटाको सट्टा सकिन्छ भने दुइटा किन्ने।
अर्को ध्यान दिनुपर्ने कुरा चाही ल्याण्ड ट्याक्स चाहिँ स्टेट स्पेसफिक भएकोले इन्भेष्टमेन्ट प्रोपर्टी विभिन्न स्टेटहरुमा डिभर्सीफाईड गर्दा ल्याण्ड ट्याक्सबाट बच्न वा मिनीमाइज गर्न सकिन्छ। कहाँ किन्ने भन्ने सबालमा रिसर्च गर्ने, प्रोपर्टी साइकललाई हेर्ने, भाडामा जानु पर्यो, भविष्यमा ग्रोथको सम्भावना हुनु पर्यो यति भए पछि जहाँ किन्दा पनि हुन्छ। मेलबोर्नको कुरा गर्दा ठूलो, व्यवस्थित अनि थुप्रै अवसर भएको सिटी हो। अहिले सर्ट टर्ममा घटेको बेला अरु स्टेटहरुको हाराहारीको मूल्यमा पाइन्छ भने लिएर लंगटर्म होल्ड गर्दा राम्रै होला जस्तो लाग्छ।
क्रमशः........
(लेखक बेल्वासे अष्टेलियामा रजिष्टर्ड ट्याक्स एजेन्ट तथा सिपिए हुन)
